5 khoản chi phí phát sinh khi xây nhà ít ai biết: Gia chủ cần dự trù trước để tránh “vỡ ngân sách”
Xây nhà là một trong những kế hoạch tài chính lớn nhất của mỗi gia đình. Trước khi khởi công, hầu hết gia chủ đều cố gắng lập dự toán thật kỹ: tiền thiết kế, tiền vật liệu, tiền nhân công, tiền nội thất, tiền hoàn thiện. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều công trình sau khi hoàn thành đều có tổng chi phí cao hơn so với con số ban đầu.
Nguyên nhân không chỉ đến từ việc giá vật liệu biến động, mà còn do nhiều khoản chi “ẩn” chưa được tính kỹ ngay từ đầu. Có những khoản tưởng nhỏ nhưng cộng lại thành số tiền đáng kể. Có những khoản chỉ phát sinh khi công trình bước vào thi công thực tế. Cũng có những khoản xuất hiện do gia chủ thay đổi nhu cầu, nâng cấp vật liệu hoặc xử lý các vấn đề kỹ thuật ngoài dự kiến.
Vì vậy, trước khi xây nhà, gia chủ cần hiểu rõ những khoản chi phí phát sinh thường gặp để chủ động chuẩn bị ngân sách. Dưới đây là 5 khoản chi phí phát sinh khi xây nhà ít ai biết, nhưng lại có thể ảnh hưởng lớn đến tổng mức đầu tư.
1. Chi phí xin phép xây dựng, hồ sơ pháp lý và thủ tục liên quan
Nhiều gia chủ khi lập ngân sách xây nhà thường chỉ tính đến chi phí thi công, vật liệu và nội thất, nhưng lại quên mất nhóm chi phí pháp lý ban đầu. Trước khi xây dựng, gia chủ cần chuẩn bị các thủ tục như xin giấy phép xây dựng, lập hồ sơ thiết kế, bản vẽ xin phép, đo đạc hiện trạng, kiểm tra chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng và chiều cao công trình theo quy định.
Tùy từng khu vực, loại đất, quy mô công trình và hiện trạng hồ sơ pháp lý, chi phí cho nhóm thủ tục này có thể khác nhau. Nếu hồ sơ đất đai chưa rõ ràng, nhà nằm trong khu vực quy hoạch, đất có tranh chấp ranh giới hoặc cần điều chỉnh thông tin, thời gian và chi phí xử lý có thể tăng thêm.
Ngoài ra, một số trường hợp cần thuê đơn vị chuyên môn thực hiện bản vẽ xin phép xây dựng đúng quy chuẩn. Nếu gia chủ không chuẩn bị trước, công trình có thể bị chậm tiến độ khởi công, kéo theo phát sinh chi phí nhân công, vật tư đã đặt trước hoặc chi phí chờ thi công.
Để tránh bị động, gia chủ nên kiểm tra pháp lý khu đất trước khi thiết kế nhà. Đồng thời, cần hỏi rõ đơn vị thiết kế hoặc nhà thầu xem chi phí xin phép xây dựng đã bao gồm trong gói dịch vụ hay chưa. Đây là khoản không lớn so với tổng chi phí xây nhà, nhưng nếu bỏ sót có thể gây ảnh hưởng đến toàn bộ kế hoạch.
2. Chi phí khảo sát địa chất, xử lý nền móng và gia cố công trình
Phần móng là nền tảng quan trọng nhất của ngôi nhà, nhưng cũng là hạng mục dễ phát sinh chi phí nhất. Khi chưa khảo sát kỹ địa chất, gia chủ thường chỉ dự toán theo phương án móng phổ biến. Tuy nhiên, nếu khi thi công phát hiện nền đất yếu, đất ao hồ san lấp, đất bùn, mực nước ngầm cao hoặc lớp đất chịu tải nằm sâu, chi phí xử lý móng có thể tăng đáng kể.
Các khoản phát sinh thường gặp gồm khảo sát địa chất, ép cọc sâu hơn dự kiến, tăng số lượng cọc, thay đổi từ móng băng sang móng cọc, gia cố nền, xử lý sụt lún, bơm hút nước hố móng hoặc bổ sung biện pháp chống ảnh hưởng đến nhà liền kề.
Đặc biệt với nhà phố trong khu dân cư đông đúc, việc thi công móng còn cần tính đến an toàn cho các công trình xung quanh. Nếu nhà bên cạnh đã cũ, móng yếu hoặc nằm sát ranh giới, gia chủ có thể phải phát sinh chi phí chống đỡ, che chắn, quan trắc hoặc sửa chữa nếu xảy ra ảnh hưởng.
Nhiều người muốn tiết kiệm bằng cách bỏ qua khảo sát địa chất, nhưng đây là quyết định rủi ro. Một khoản khảo sát ban đầu có thể giúp gia chủ chọn đúng giải pháp móng, tránh tình trạng vừa thi công vừa điều chỉnh. Với nền đất phức tạp, việc đầu tư đúng cho móng không phải là chi phí phát sinh, mà là khoản bảo hiểm cho sự an toàn lâu dài của ngôi nhà.
3. Chi phí thay đổi thiết kế và nâng cấp vật liệu trong quá trình thi công
Một trong những nguyên nhân phổ biến khiến ngân sách xây nhà bị đội lên là gia chủ thay đổi thiết kế trong quá trình thi công. Ban đầu có thể chỉ định làm nhà đơn giản, nhưng khi công trình dần hình thành, gia chủ lại muốn mở rộng phòng, thay đổi vị trí cầu thang, đổi mặt tiền, thêm ban công, nâng trần, thay cửa lớn hơn hoặc điều chỉnh công năng sử dụng.
Mỗi thay đổi đều kéo theo chi phí. Có những thay đổi chỉ ảnh hưởng đến phần hoàn thiện, nhưng cũng có những thay đổi tác động đến kết cấu, điện nước, chống thấm, cửa, gạch, sơn và nội thất. Nếu thay đổi sau khi đã thi công xong một phần, gia chủ còn phải trả thêm chi phí tháo dỡ, làm lại và kéo dài thời gian thi công.
Bên cạnh thay đổi thiết kế, việc nâng cấp vật liệu cũng là khoản phát sinh rất thường gặp. Ban đầu gia chủ chọn gạch tầm trung, thiết bị vệ sinh phổ thông, cửa nhôm kính tiêu chuẩn hoặc sơn nội thất cơ bản. Nhưng khi đi xem mẫu thực tế, nhiều người lại muốn chọn vật liệu đẹp hơn, bền hơn, thương hiệu tốt hơn. Mỗi hạng mục tăng thêm một chút, tổng chi phí hoàn thiện có thể tăng lên rất nhiều.
Để kiểm soát khoản này, gia chủ nên chốt thiết kế càng chi tiết càng tốt trước khi khởi công. Bảng vật liệu hoàn thiện cần ghi rõ mã sản phẩm, thương hiệu, kích thước, màu sắc, đơn giá và phạm vi áp dụng. Nếu muốn thay đổi, cần yêu cầu nhà thầu báo giá phát sinh bằng văn bản trước khi thực hiện.
4. Chi phí điện nước, chống thấm, thoát nước và hạ tầng kỹ thuật
Khi nói đến chi phí xây nhà, nhiều gia chủ thường quan tâm đến phần nhìn thấy như gạch, sơn, cửa, tủ bếp, đèn trang trí, sofa hay thiết bị vệ sinh. Trong khi đó, các hạng mục kỹ thuật âm tường như điện, nước, chống thấm, thoát nước, internet, camera, điều hòa, năng lượng mặt trời hoặc hệ thống bơm lại dễ bị xem nhẹ.
Thực tế, đây là nhóm chi phí rất dễ phát sinh nếu không được tính toán kỹ từ đầu. Ví dụ, gia chủ muốn bổ sung thêm ổ cắm, đèn led, công tắc thông minh, camera an ninh, máy nước nóng, máy bơm tăng áp, hệ thống lọc nước tổng hoặc đường ống chờ điều hòa cho nhiều phòng. Những hạng mục này tuy không quá lớn nếu tính riêng lẻ, nhưng cộng lại sẽ tạo thành khoản đáng kể.
Chống thấm cũng là khoản không nên tiết kiệm. Các khu vực như mái, ban công, sân thượng, nhà vệ sinh, tường giáp ranh và tầng hầm nếu không xử lý tốt có thể gây thấm dột, bong tróc sơn, mốc tường và hư hại nội thất sau này. Chi phí chống thấm ngay từ đầu luôn thấp hơn rất nhiều so với chi phí sửa chữa khi nhà đã hoàn thiện.
Gia chủ nên yêu cầu bản vẽ điện nước chi tiết trước khi thi công. Những vị trí sử dụng thiết bị điện, thiết bị bếp, máy giặt, điều hòa, bình nóng lạnh, camera, modem wifi và đèn trang trí cần được xác định sớm. Càng tính kỹ hạ tầng kỹ thuật, công trình càng hạn chế phát sinh và dễ sử dụng lâu dài.
5. Chi phí dọn dẹp, vận chuyển, bảo vệ, hoàn công và dự phòng sau xây dựng
Sau khi công trình hoàn thiện phần lớn, nhiều gia chủ nghĩ rằng ngân sách xây nhà gần như đã kết thúc. Tuy nhiên, giai đoạn cuối lại có khá nhiều khoản chi nhỏ nhưng bắt buộc. Đó có thể là chi phí dọn dẹp công trình, vận chuyển rác xây dựng, vệ sinh sau xây dựng, thuê bảo vệ trông coi vật tư, lắp đặt thiết bị, vận chuyển nội thất, sửa chữa lỗi nhỏ, hoàn công hoặc cập nhật tài sản trên giấy tờ pháp lý.
Với nhà trong ngõ nhỏ, chi phí vận chuyển vật liệu và nội thất có thể cao hơn dự kiến do xe lớn không vào được, phải trung chuyển bằng xe nhỏ hoặc bốc vác thủ công. Với công trình nhà phố, việc che chắn, đảm bảo vệ sinh môi trường, hạn chế ảnh hưởng đến hàng xóm cũng có thể phát sinh thêm chi phí.
Ngoài ra, gia chủ nên chuẩn bị một khoản dự phòng sau khi nhận nhà. Khi chuyển vào ở, rất có thể gia đình sẽ cần mua thêm rèm cửa, kệ bếp, đèn, thiết bị gia dụng, cây xanh, phụ kiện phòng tắm, khóa cửa thông minh hoặc đồ trang trí. Đây là những khoản không nằm trong chi phí xây dựng chính, nhưng lại cần thiết để ngôi nhà thực sự hoàn thiện và tiện nghi.
Thông thường, gia chủ nên dự phòng thêm một khoản ngân sách nhất định so với tổng chi phí xây dựng ban đầu. Khoản dự phòng này giúp quá trình xây nhà chủ động hơn, tránh tình trạng phải cắt giảm chất lượng ở giai đoạn cuối vì thiếu tiền.
Kinh nghiệm kiểm soát chi phí phát sinh khi xây nhà
Để hạn chế phát sinh, gia chủ cần có bản vẽ thiết kế chi tiết, bảng dự toán rõ ràng và hợp đồng thi công minh bạch. Mọi hạng mục cần được bóc tách cụ thể về khối lượng, chủng loại vật tư, đơn giá, tiêu chuẩn thi công và điều kiện nghiệm thu.
Trước khi ký hợp đồng, cần làm rõ khoản nào đã bao gồm, khoản nào chưa bao gồm, khoản nào tính theo thực tế. Không nên chỉ nhìn vào tổng giá rẻ, mà phải xem chi tiết từng hạng mục. Một báo giá thiếu nhiều đầu mục có thể khiến tổng chi phí thực tế cao hơn rất nhiều sau khi thi công.
Gia chủ cũng nên hạn chế thay đổi thiết kế khi công trình đã khởi công. Nếu bắt buộc thay đổi, cần có báo giá phát sinh và xác nhận rõ ràng giữa hai bên. Với những công trình lớn hoặc gia chủ không có chuyên môn, nên thuê tư vấn giám sát độc lập để kiểm soát chất lượng và khối lượng thực tế.
Kết luận
Xây nhà không chỉ cần đủ tiền cho phần thi công chính, mà còn cần dự trù các khoản chi phí phát sinh. Năm khoản dễ bị bỏ sót gồm: chi phí pháp lý, chi phí xử lý nền móng, chi phí thay đổi thiết kế và nâng cấp vật liệu, chi phí hạ tầng kỹ thuật, cùng chi phí dọn dẹp – hoàn công – dự phòng sau xây dựng.