Cách tính diện tích xây dựng theo m2 chuẩn xác nhất: Gia chủ cần biết trước khi báo giá xây nhà
Khi chuẩn bị xây nhà, một trong những câu hỏi đầu tiên gia chủ thường quan tâm là: “Nhà mình xây hết bao nhiêu tiền?”. Để trả lời câu hỏi này, không thể chỉ nhìn vào diện tích đất hay diện tích sàn sử dụng, mà cần biết cách tính diện tích xây dựng theo m2. Đây là cơ sở quan trọng để nhà thầu lập báo giá, dự toán vật tư, nhân công và tổng chi phí thi công.
Thực tế, rất nhiều gia chủ nhầm lẫn giữa diện tích đất, diện tích sàn và diện tích xây dựng. Ví dụ, một mảnh đất rộng 5m x 20m có diện tích đất là 100m2, nhưng nếu xây nhà 3 tầng thì tổng diện tích xây dựng chắc chắn không chỉ là 100m2. Ngoài phần sàn các tầng, còn phải tính thêm móng, mái, sân, ban công, sân thượng, tum thang, giếng trời và nhiều hạng mục phụ trợ khác.
Hiểu đúng cách tính diện tích xây dựng sẽ giúp gia chủ chủ động ngân sách, so sánh báo giá giữa các nhà thầu chính xác hơn và hạn chế tình trạng phát sinh chi phí trong quá trình thi công.
Diện tích xây dựng là gì?
Diện tích xây dựng là tổng diện tích các hạng mục được quy đổi theo hệ số xây dựng để làm căn cứ tính chi phí thi công. Khái niệm này thường được sử dụng trong báo giá xây nhà phần thô, xây nhà trọn gói hoặc cải tạo nhà ở.
Diện tích xây dựng không hoàn toàn giống diện tích sàn sử dụng. Diện tích sàn thường chỉ tính phần mặt bằng sử dụng thực tế của từng tầng. Trong khi đó, diện tích xây dựng bao gồm cả những hạng mục không phải là sàn ở nhưng vẫn phát sinh chi phí thi công như móng, mái, ban công, sân, ô thông tầng, sân thượng có mái che hoặc không mái che.
Công thức tổng quát thường được áp dụng là:
Tổng diện tích xây dựng = Tổng diện tích các hạng mục x Hệ số quy đổi tương ứng
Mỗi hạng mục sẽ có cách tính và hệ số khác nhau tùy theo kết cấu, vật liệu, độ phức tạp và thỏa thuận giữa gia chủ với nhà thầu.
Cách tính diện tích phần móng
Móng là hạng mục quan trọng nhất của công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và an toàn của ngôi nhà. Khi tính diện tích xây dựng, phần móng thường được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm so với diện tích sàn tầng trệt.
Với móng đơn, hệ số thường dao động khoảng 30% đến 40% diện tích tầng trệt. Với móng băng, hệ số thường khoảng 50% đến 70%. Với móng bè, hệ số có thể tính từ 80% đến 100% diện tích tầng trệt. Nếu công trình sử dụng móng cọc, chi phí có thể được tính riêng theo số lượng cọc, chiều dài cọc hoặc quy đổi theo thỏa thuận cụ thể.
Ví dụ, nhà có diện tích tầng trệt 80m2, sử dụng móng băng hệ số 50%, diện tích quy đổi phần móng sẽ là:
80m2 x 50% = 40m2
Gia chủ cần lưu ý, phần móng không nên tính qua loa. Với đất yếu, đất ao hồ san lấp hoặc nhà xây nhiều tầng, giải pháp móng có thể làm tổng chi phí tăng đáng kể. Vì vậy, trước khi chốt báo giá, nên khảo sát địa chất và có bản vẽ kết cấu rõ ràng.
Cách tính diện tích sàn các tầng
Diện tích sàn là phần dễ tính nhất trong tổng diện tích xây dựng. Thông thường, mỗi tầng có mái che được tính 100% diện tích. Bao gồm tầng trệt, tầng lầu, tầng tum, phòng thờ, phòng giặt hoặc các không gian có kết cấu sàn, cột, tường và mái che.
Ví dụ, nhà phố có diện tích xây dựng mỗi tầng là 5m x 16m, tức 80m2. Nếu xây 1 trệt, 2 lầu thì diện tích sàn được tính như sau:
- Tầng trệt: 80m2
- Lầu 1: 80m2
- Lầu 2: 80m2
Tổng diện tích sàn = 240m2
Tuy nhiên, nếu các tầng có diện tích khác nhau do lùi ban công, sân sau, sân trước hoặc thông tầng, cần tính riêng từng tầng theo diện tích thực tế. Không nên lấy diện tích đất nhân với số tầng nếu thiết kế có nhiều khoảng rỗng hoặc phần đua ra.
Cách tính diện tích sân, ban công và sân thượng
Sân trước, sân sau, ban công và sân thượng là những hạng mục dễ bị bỏ sót khi dự toán chi phí. Mặc dù không phải không gian ở chính, các khu vực này vẫn phát sinh chi phí lát gạch, chống thấm, lan can, thoát nước, tường bao, điện chiếu sáng hoặc mái che.
Sân không có mái che thường được tính khoảng 30% đến 50% diện tích tùy mức độ hoàn thiện. Nếu sân có lát gạch, xây tường, làm cổng, hệ thống thoát nước hoặc tiểu cảnh, hệ số có thể cao hơn. Ban công thường được tính khoảng 50% đến 100% diện tích tùy có mái che hay không, có lan can kính, sắt, bê tông hay vật liệu đặc biệt.
Sân thượng không mái che thường tính khoảng 50% diện tích. Nếu sân thượng có mái che, có phòng giặt, sân phơi, khu BBQ, vườn trên mái hoặc kết cấu phức tạp, hệ số có thể tăng lên từ 70% đến 100%.
Cách tính diện tích mái
Mái là hạng mục ảnh hưởng lớn đến tổng diện tích xây dựng vì mỗi loại mái có hệ số khác nhau. Mái bê tông cốt thép thường được tính khoảng 50% diện tích sàn mái. Mái tôn thường tính khoảng 20% đến 30%. Mái ngói vì kèo sắt thường tính khoảng 60% đến 70%. Mái bê tông dán ngói có thể tính từ 90% đến 100% do vừa có phần bê tông chịu lực vừa có lớp hoàn thiện ngói phía trên.
Ví dụ, diện tích mái là 80m2, nếu dùng mái bê tông cốt thép hệ số 50%, diện tích quy đổi sẽ là:
80m2 x 50% = 40m2
Nếu chọn mái bê tông dán ngói hệ số 100%, diện tích quy đổi sẽ là:
80m2 x 100% = 80m2
Đây là lý do cùng một diện tích nhà nhưng tổng chi phí có thể khác nhau rất nhiều tùy loại mái. Gia chủ nên xác định loại mái ngay từ giai đoạn thiết kế để dự toán chính xác hơn.
Cách tính ô thông tầng, giếng trời và cầu thang
Ô thông tầng và giếng trời thường không tính 100% như sàn thông thường vì không có kết cấu sàn đầy đủ. Tuy nhiên, các khu vực này vẫn có chi phí xử lý kết cấu, hoàn thiện tường, lan can, chống thấm, lấy sáng, thông gió hoặc mái kính. Vì vậy, tùy diện tích và thiết kế, nhà thầu có thể tính từ 30% đến 50% diện tích ô trống.
Cầu thang thường được tính trong diện tích sàn của từng tầng vì đây là hạng mục nằm trong mặt bằng xây dựng. Nếu cầu thang có thiết kế đặc biệt như cầu thang bay, cầu thang xương cá, lan can kính hoặc vật liệu cao cấp, chi phí hoàn thiện có thể được tính riêng.
Ví dụ cách tính diện tích xây dựng nhà phố
Giả sử gia chủ có mảnh đất 5m x 20m, xây dựng thực tế 5m x 16m, tức 80m2/sàn. Công trình gồm 1 trệt, 2 lầu, mái bê tông cốt thép và móng băng. Cách tính tham khảo như sau:
- Móng băng: 80m2 x 50% = 40m2
- Tầng trệt: 80m2 x 100% = 80m2
- Lầu 1: 80m2 x 100% = 80m2
- Lầu 2: 80m2 x 100% = 80m2
- Mái bê tông: 80m2 x 50% = 40m2
Tổng diện tích xây dựng = 40 + 80 + 80 + 80 + 40 = 320m2
Nếu đơn giá xây dựng trọn gói là 6.000.000 đồng/m2, tổng chi phí tham khảo sẽ là:
320m2 x 6.000.000 đồng = 1.920.000.000 đồng
Con số này chỉ mang tính tham khảo. Chi phí thực tế còn phụ thuộc vào vật liệu, phong cách thiết kế, điều kiện thi công, vị trí công trình và mức độ hoàn thiện nội thất.
Lưu ý để tính diện tích xây dựng chính xác hơn
Để tính diện tích xây dựng chính xác, gia chủ nên có bản vẽ thiết kế mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và kết cấu trước khi yêu cầu báo giá. Không nên chỉ mô tả bằng miệng hoặc ước lượng sơ bộ, vì mỗi phương án thiết kế sẽ tạo ra diện tích quy đổi khác nhau.
Khi nhận báo giá từ nhà thầu, cần kiểm tra kỹ hệ số tính cho từng hạng mục. Cùng một căn nhà nhưng mỗi nhà thầu có thể áp dụng cách tính khác nhau cho móng, mái, sân, ban công hoặc thông tầng. Vì vậy, gia chủ không nên chỉ so sánh tổng giá, mà phải so sánh cả cách tính diện tích, chủng loại vật tư và phạm vi công việc.
Ngoài ra, cần làm rõ những hạng mục đã bao gồm và chưa bao gồm trong báo giá như ép cọc, xin phép xây dựng, hoàn công, thiết bị vệ sinh, cửa, lan can, cổng, tủ bếp, chống thấm, điện nước, điều hòa, camera hoặc nội thất rời.
Kết luận
Cách tính diện tích xây dựng theo m2 là bước quan trọng giúp gia chủ dự toán chi phí xây nhà chính xác hơn. Tổng diện tích xây dựng không chỉ gồm diện tích sàn các tầng, mà còn bao gồm móng, mái, sân, ban công, sân thượng, thông tầng và các hạng mục phụ trợ khác theo hệ số quy đổi.